Na wstępie trzeba zaznaczyć, że nie każdą działkę można podzielić na mniejsze. Podział działki musi być zgodny z MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) (art. 93 ust. 3, ust. 4, ust.5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami), poza drobnymi wyjątkami. Najczęstszymi wyjątkami jest podział w celu wydzielenia nieruchomości koniecznej do korzystania z budynku mieszkalnego. W tym wypadku można wydzielić kilka arów z działki, tak aby znalazł się na niej budynek mieszkalny, dojazd do niego i niezbędna infrastruktura techniczna (np. zbiornik na nieczystości bądź szafa gazowa).
Plany miejscowe są sporządzane przez Urzędy Miasta bądź Urzędy Gminy i zawierane są w nich informacje o minimalnej powierzchni nowo wydzielanej działki, minimalnej szerokości działki czy minimalnej szerokości drogi dojazdowej. Podział nieruchomości można przeprowadzić jeśli działka będzie miała po podziale dostęp do drogi publicznej. Najczęściej w MPZP gminy zastrzegają sobie minimalną szerokość drogi dojazdowej na 5 metrów. Jako geodeta najwięcej podziałów wykonuję w mieście Kraków czy Wieliczka, ale także w okolicznych gminach, jak Niepołomice, Skawina czy Zabierzów i w każdym z tych miejsc są różne przepisy warunkujące kształt i powierzchnię wydzielanych działek. Na obszarze miasta Kraków obowiązuje kilkadziesiąt planów miejscowych, każdy dla innego obszaru i geodeta zawsze musi sprawdzić czy podział działki, który uzgadnia z właścicielem nieruchomości jest możliwy do przeprowadzenia.
Przejdźmy jednak do właściwej części. Na samym początku należy uzgodnić z właścicielem działki jak chce przeprowadzić podział – na ile działek, jak chce zapewnić dostęp do drogi publicznej, itd. Równocześnie, zgodnie z tym co napisałem chwilę wcześniej, należy sprawdzić czy taki podział można przeprowadzić. Tak czy inaczej, nasz projekt podziału musi być zaakceptowany przez Urząd Miasta lub Urząd Gminy, dlatego sporządzany jest wstępny projekt podziału. Stroną w tym postępowaniu administracyjnym jest właściciel nieruchomości, który oficjalnie składa wniosek do właściwego urzędu, do wniosku dołączony jest wstępny projekt podziału, dokument poświadczający własność (wypis z rejestru gruntów i wydruk z ksiąg wieczystych) oraz mapa ewidencyjna (bądź zasadnicza – w zależności od wymagań urzędu). Jako geodeta mogę osobiście złożyć w imieniu właściciela ten wniosek, co w zasadzie zawsze wykonuję.
Opiniowanie wstępnego projektu podziału trwa do 30 dni, zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego. Po otrzymaniu pozytywnej opinii można przystąpić do dalszych prac. Trzeba pamiętać, że aby wykonać podział działki, granice działki muszą być ustalone (tzn. wcześniej zostało przeprowadzone rozgraniczenie, ustalenie granic bądź działka pochodzi z podziału większej działki i są na to dokumenty, takie jak: protokoły graniczne, protokoły przyjęcia granic nieruchomości czy mapy z projektem podziału nieruchomości, a w zasobie geodezyjnym punkty graniczne mają właściwe atrybuty). Jeśli granice działki nie zostały ustalone, trzeba wykonać ustalenie przebiegu granic działek, co wydłuża czas w jakim wykonywany jest podział nieruchomości.
Gdy granice działki są ustalone, geodeta przystępuje do sporządzenia operatu technicznego, który następnie składa we właściwym Urzędzie Miasta bądź Starostwie Powiatowym w celu weryfikacji. Ogólnie, w tym wypadku nie ma znaczenia już czy właściwym urzędem jest Kraków czy Wieliczka czy inne miasto powiatowe, weryfikacja trwa około dwóch tygodni. Po pozytywnej weryfikacji geodeta musi dostarczyć mapy z projektem podziału nieruchomości do urzędu, w którym odbyła się weryfikacja operatu technicznego, w celu uzyskania klauzuli, czyli opieczętowania map. Opieczętowane mapy należy złożyć do Urzędu Miasta bądź Urzędu Gminy, ponieważ organem wydającym decyzję podziałową jest Prezydent, Burmistrz lub Wójt.
Po złożeniu oklauzulowanych map kończy się rola geodety przy podziale działki. Dalsze decyzje są dostarczane stronom, czyli właścicielom nieruchomości. Po otrzymaniu map z projektem podziału oraz decyzji o podziale działki, należy jeszcze trochę odczekać aby nowe działki pojawiły się w Ewidencji Gruntów i Budynków. Dopiero wtedy podział działki zostaje ujawniony i można wybrać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla nowych działek i udać się do notariusza w celu zatwierdzenia transakcji czy też zmiany właściciela.